觀點(diǎn)網(wǎng)過(guò)去兩年，深圳控股有限公司積極“攻城掠地”，在達(dá)成2022年銷售目標(biāo)之后，對(duì)2023年似乎更積極了。

【資料圖】

3月30日在香港舉辦的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該公司管理層曾表示，2023年銷售目標(biāo)為230億元，計(jì)劃增長(zhǎng)約20%，全年可售貨值超過(guò)450億元。

對(duì)于制定該銷售目標(biāo)的原因，深圳控股管理層表示，這是在充分挖掘自身存量，得益于過(guò)去兩年核心高能級(jí)城市拿地的策略，結(jié)合了貨量和對(duì)市場(chǎng)相對(duì)審慎樂(lè)觀的態(tài)度。

具體到項(xiàng)目上，深圳龍華深業(yè)頤樾府于6月9日獲批預(yù)售，將于6月16日正式開(kāi)盤，推售358套住宅產(chǎn)品，批準(zhǔn)預(yù)售面積為36382.69平方米，備案均價(jià)約7.2萬(wàn)/平方米。

作為深耕大灣區(qū)尤其是深圳的企業(yè)，顯而易見(jiàn)，頤樾府項(xiàng)目的預(yù)售，將是深圳控股實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售增長(zhǎng)20%目標(biāo)的重要助力。

頤樾府入市

公開(kāi)資料顯示，頤樾府項(xiàng)目前身為民治A818-0478拍賣地，地塊于2022年4月深圳首批集中供地中由深圳市科之谷投資有限公司聯(lián)合龍華人才安居（深圳人才安居集團(tuán)）以37.8億元競(jìng)得，按規(guī)定將配建38150平方米人才房面積，商品房住宅限價(jià)7.215萬(wàn)元/平方米。

股權(quán)穿透圖顯示，深圳市科之谷投資有限公司的大股東為深業(yè)置地有限公司，后者大股東為深業(yè)控股有限公司，而深業(yè)控股有限公司由深圳控股100%持股。

項(xiàng)目占地面積2.61萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積19.5萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建面14萬(wàn)平方米，其中住宅12.71萬(wàn)平方米，商業(yè)2000平方米，幼兒園1650平方米，公交首末站2900平方米，配有老年人日間照料中心、物業(yè)服務(wù)用房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等基礎(chǔ)配套設(shè)施。

地理位置上，位于龍華區(qū)民塘路與上塘路交匯處，地處紅山片區(qū)，屬都市核心區(qū)域，是區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的在售新房項(xiàng)目，同時(shí)有天虹購(gòu)物中心（龍華店）、星河COCO Garden等商業(yè)配套，有合正中央原著、星河傳奇花園等成熟小區(qū)，居住氛圍較為成熟。

彼時(shí)規(guī)劃顯示，深業(yè)頤樾府將分兩期開(kāi)發(fā)，一期地塊規(guī)劃建筑面積83490.00平方米，共建設(shè)4棟建筑；二期規(guī)劃建設(shè)兩棟商品住宅，共計(jì)建面51770平方米，為兩棟45層高的住宅樓。項(xiàng)目一期+二期總住宅套數(shù)870套，其中808套為建面小于90平方米戶型。

今年6月9日，頤樾府項(xiàng)目獲批預(yù)售，根據(jù)“深業(yè)頤樾府”微信公眾號(hào)發(fā)布銷售方案，項(xiàng)目已進(jìn)入i深圳意向登記時(shí)間，將于6月15日9點(diǎn)進(jìn)行公證搖號(hào)，6月16日正式選房。

本次推售住宅為一期2、3棟，共358套住宅產(chǎn)品。戶型為建面約78-125平方米3-4房、建面約128-179平方米4-5房復(fù)式產(chǎn)品，備案均價(jià)約7.2萬(wàn)/平方米，單價(jià)約6.57-8.29萬(wàn)/平方米，78平方米小3房總價(jià)534萬(wàn)起；二期5、6棟預(yù)計(jì)下半年推售。

據(jù)了解，該項(xiàng)目早在開(kāi)放城市展廳就有不少人前來(lái)了解，拿證后更不斷有人前來(lái)咨詢，從沙盤到樣板間都呈現(xiàn)人從眾的現(xiàn)象。

項(xiàng)目之所以吸引人，主要也由于其與周邊二手房形成倒掛的價(jià)格。

據(jù)悉，周邊二手房最高價(jià)為9.6萬(wàn)/平方米，與頤樾府均價(jià)相比已經(jīng)高出約2.4萬(wàn)/平方米，存在明顯的價(jià)格差。

20%增長(zhǎng)目標(biāo)

深圳控股對(duì)2023年銷售目標(biāo)樂(lè)觀，是基于2022年優(yōu)于市場(chǎng)的表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，深圳控股2022全年銷售金額約192.1億元，同比上漲0.6%，而市場(chǎng)銷售同比下降40%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額315.4億港元，同比微降1.6%，保持平穩(wěn)；毛利106.9億港元，整體毛利率33.9%；權(quán)益股東應(yīng)占溢利20.9億港元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

如果仔細(xì)觀察深圳控股年報(bào)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2022年銷售業(yè)績(jī)達(dá)成并不容易。

整個(gè)上半年，該公司僅實(shí)現(xiàn)合同銷售金額49.6億元。到了10月份，銷售額仍只有不到100億，但全年則達(dá)到了接近200億元，主要因?yàn)橄掳肽暧?50億貨值集中推售，特別是約80億元商辦物業(yè)大宗交易。

銷售貢獻(xiàn)上，大灣區(qū)項(xiàng)目占比達(dá)88%，中山灣中新城實(shí)現(xiàn)約68億元合同銷售額；深圳頤瑞府開(kāi)盤即售罄，實(shí)現(xiàn)約22億元銷售額；實(shí)現(xiàn)商辦物業(yè)大宗交易約80億元合同銷售額。

其中，深圳頤瑞府在拿地后11個(gè)月推售，創(chuàng)深圳控股最快推盤速度。該項(xiàng)目于10月29日正式開(kāi)盤，共推出444套住宅，單套住宅建筑面積約104-123平方米，備案均價(jià)4.53萬(wàn)元/平方米，總價(jià)417萬(wàn)-620萬(wàn)元/套。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)深圳樓市正處于迅速降溫趨勢(shì)中，其中新房市場(chǎng)去化周期放慢，庫(kù)存積壓，前9月新盤平均去化率甚至不到五成。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳頤瑞府項(xiàng)目開(kāi)盤僅3個(gè)小時(shí)便全部售罄，成為深圳2022年第4個(gè)“日光盤”項(xiàng)目。彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士解讀，深圳樓市具有一定韌性，無(wú)論是高端還是剛需，只要有相對(duì)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上均供不應(yīng)求。

回到今年，1-4月，深圳控股未經(jīng)審計(jì)總合同銷售額32.92億元，同比上升 93.8%，總合同銷售面積約13.77萬(wàn)平方米，同比上升140.0%，每平方米平均售價(jià)約為23915元。若以該數(shù)據(jù)計(jì)算，截至4月底，深圳控股僅完成14%的銷售目標(biāo)。

不過(guò)，在接下來(lái)時(shí)間里，隨著頤樾府項(xiàng)目一期預(yù)售，頤樾府二期也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生吸引力，后續(xù)還有深業(yè)云海灣、深業(yè)泰瑞府等新盤待售，深圳控股銷售表現(xiàn)仍將在下半年得到集中體現(xiàn)。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。

標(biāo)簽：