（原標(biāo)題：“提前還貸潮”背后：違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”亂象叢生，銀行股短期或承壓）

紅周刊丨秦佳麗

在數(shù)十個(gè)城市為“穩(wěn)樓市”下調(diào)首套房貸款利率之際，存量房“提前還貸潮”意外出現(xiàn)。而火熱的提前還貸進(jìn)一步催生了許多違規(guī)操作亂象，比如違規(guī)將經(jīng)營(yíng)貸置換為房貸等。對(duì)于銀行股來(lái)說(shuō)，“提前還貸潮”可能會(huì)影響銀行的短期業(yè)績(jī)表現(xiàn)，但長(zhǎng)期主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)影響。

(資料圖片僅供參考)

近期，多地出現(xiàn)提前還房貸預(yù)約排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、難度大的現(xiàn)象。據(jù)《紅周刊》了解，某國(guó)有大行長(zhǎng)沙的預(yù)約排隊(duì)時(shí)間已經(jīng)到6月。與此同時(shí)，違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)。近日，央行召開(kāi)會(huì)議，要求商業(yè)銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作；同時(shí)加大檢查處罰力度，加強(qiáng)違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)警示。

無(wú)論是提前還貸，還是違規(guī)轉(zhuǎn)貸，都關(guān)系著銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和業(yè)績(jī)表現(xiàn)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，引發(fā)提前還貸的主要因素是當(dāng)前房貸利率遠(yuǎn)低于存量房貸款利率，這可能對(duì)少數(shù)銀行短期盈利構(gòu)成一定擾動(dòng)，但中長(zhǎng)期影響有限。

長(zhǎng)沙提前還房貸需排隊(duì)到6月

利率預(yù)期下行成提前還款主因

“如果購(gòu)房滿一年，現(xiàn)在可以預(yù)約申請(qǐng)，但是得排隊(duì)到6月12日。你現(xiàn)在要不要登記？今天不登記，我怕過(guò)幾天更往后推，耽誤你時(shí)間?！?月22日，《紅周刊》以還貸人身份咨詢某國(guó)有大行長(zhǎng)沙地區(qū)支行個(gè)貸中心，對(duì)方表示，后續(xù)選擇提前還貸的人可能會(huì)更多，該支行的手機(jī)在線申請(qǐng)功能已經(jīng)關(guān)閉。

據(jù)該工作人員介紹，目前每天都有購(gòu)房人打電話咨詢還貸，不過(guò)其所在支行每天限定處理30單提前還房貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)?！半m然說(shuō)該盡快，但是人太多。好比大家過(guò)年回家買車票一樣，座位只有這么多。”

某國(guó)有銀行個(gè)貸咨詢中心經(jīng)理吳爽（化名）向《紅周刊》表示，盡管日前央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)要求商業(yè)銀行做好提前還款服務(wù)工作，但其實(shí)提前還款向來(lái)需要提前預(yù)約：“去年沒(méi)有這么多人申請(qǐng)，所以當(dāng)月就能約上?，F(xiàn)在肯定也能預(yù)約，可以通過(guò)手機(jī)銀行在線申請(qǐng)，不過(guò)需要排到兩到三個(gè)月之后?！?/p>

吳爽介紹說(shuō)：“很多客戶其實(shí)本身沒(méi)這樣的想法，但最近看到了相關(guān)新聞后可能產(chǎn)生了從眾心理，導(dǎo)致很多人排隊(duì)。今年初出現(xiàn)提前還貸高峰，還有很大一部分原因是大家年終獎(jiǎng)到手，有的夫妻倆加起來(lái)可以有幾十萬(wàn)拿來(lái)提前還款。”

吳爽表示，不是所有的房貸種類都適用于提前還款，如果是公積金貸款，由于利息本身比較低，提前還款沒(méi)有太大必要；組合式貸款則可以提前還商貸部分，后續(xù)再還公積金貸款部分。

《紅周刊》咨詢多家銀行個(gè)貸中心了解到，出于房貸利率降低、缺乏優(yōu)質(zhì)投資理財(cái)機(jī)會(huì)等原因，手持余錢的客戶會(huì)選擇提前償還部分房貸。不過(guò)，目前各大銀行釋放還款額度仍然有限，申請(qǐng)人普遍需要排隊(duì)2～6個(gè)月。

目前，提前還貸預(yù)約排隊(duì)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題，引起許多房貸客戶的不滿。在黑貓投訴平臺(tái)，今年以來(lái)，涉及銀行“提前還貸難”的投訴已達(dá)50余條，涵蓋預(yù)約排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、還款額度受限、非全款提前還貸遭拒、在線申請(qǐng)功能關(guān)閉等情況。

一位房貸客戶近期在黑貓投訴平臺(tái)投訴稱：“本人于2017年在某國(guó)有銀行江陰支行做了一筆住房貸款，合同約定貸款之日起36個(gè)月內(nèi)不允許提前還款，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去5年，本人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，銀行要求預(yù)約到2023年8月才能還，這期間我每月需要支付六到七千利息。”

對(duì)于“提前還貸潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)，光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向《紅周刊》表示：“一方面，由于近年來(lái)房貸利率快速下行，存量房貸利率高的購(gòu)房者，希望通過(guò)提前還房貸來(lái)減少利息支出；另一方面，少數(shù)購(gòu)房者有金額較大‘閑錢’，又缺乏更理想的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。還有，不排除部分購(gòu)房者濫用了目前的便利、低成本的融資環(huán)境?！?/p>

在周茂華看來(lái)，該輪提前還貸現(xiàn)象中，需要防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)使用，以及“以貸還貸”問(wèn)題。“對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，提前還房貸減少了未來(lái)的房貸利息支出，但也需要讓渡資金流動(dòng)性，而且涉及的資金金額不是小數(shù)目?！?/p>

違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)紅紅火火

多方提醒貸款置換風(fēng)險(xiǎn)

把經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)轉(zhuǎn)用于房貸，已經(jīng)成為一些中介的紅火生意。據(jù)了解，近期不少貸款中介機(jī)構(gòu)聲稱，可幫助消費(fèi)者提供按揭貸款置換服務(wù)，包括提供“過(guò)橋資金”讓客戶還清房貸，包裝貸款資質(zhì)，在銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸后歸還墊資。

相較于此前5%、甚至6%左右的存量房貸利率，目前的房抵經(jīng)營(yíng)性貸款利率更低?！都t周刊》以貸款人身份咨詢某貸款中介機(jī)構(gòu)，對(duì)方介紹：“房抵經(jīng)營(yíng)貸利息正常情況下3.5%至3.6%，最高3.85%?！?/p>

在常規(guī)的“房抵消費(fèi)貸”“房抵經(jīng)營(yíng)貸”兩種貸款模式中，該中介機(jī)構(gòu)人員竭力推薦經(jīng)營(yíng)性貸款：“‘房抵消費(fèi)貸’就別考慮了，國(guó)家對(duì)這一塊有監(jiān)管，現(xiàn)在百分之七八十的銀行不做消費(fèi)貸，少數(shù)銀行做消費(fèi)貸款的最高額度也就100萬(wàn)元。現(xiàn)在市面上做的都是經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，貸款額度跟房值掛鉤，大約是房產(chǎn)價(jià)值的七成，比如價(jià)值1000萬(wàn)的房子，能貸款700萬(wàn)。我們收取貸款金額的百分之一作為服務(wù)費(fèi)?！?/p>

據(jù)該中介人員介紹貸款申請(qǐng)方式：“前期先申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，銀行給了批貸函以后，咱們?cè)僦秩プ霭唇业慕獾郑畠蓷l腿’走路。等經(jīng)營(yíng)性抵押貸款批下來(lái)后，正好按揭解抵也約上了?！?/p>

而對(duì)于多數(shù)名下并無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的普通貸款人而言，該類中介平臺(tái)的賣點(diǎn)之一是幫助包裝貸款資質(zhì)?！翱梢曰◣浊K錢買個(gè)‘公司’加執(zhí)照，過(guò)戶到你名下，到時(shí)候就是正常的經(jīng)營(yíng)性抵押貸款。相關(guān)的財(cái)報(bào)、上下游三方合同、流水等，我們都可以幫你提供，直到銀行把貸款批下來(lái)，整套流程下來(lái)估計(jì)一個(gè)月?！?/p>

“說(shuō)句不好聽(tīng)的，銀行那邊做按揭解抵的客戶有的甚至排到了半年后，客戶現(xiàn)在瘋狂地在做按揭轉(zhuǎn)抵押性經(jīng)營(yíng)貸款。站在銀行角度看肯定不愿意咱們提前還款，但是大家都想把資金最大化利用，通過(guò)置換貸款把之前五點(diǎn)多的利息降到三點(diǎn)多?！睋?jù)該中介業(yè)務(wù)人員舉例，如果按照首套房貸年化利率5.35%、按揭尾款100萬(wàn)元計(jì)算，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性貸款置換把年化利率轉(zhuǎn)成3.8%上下，每月可以節(jié)省利息上千元。

而對(duì)于監(jiān)管層早已明令禁止的“經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市”，該業(yè)務(wù)人員聲稱，今年做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人尤其多，且其經(jīng)手的客戶百分之七八十都將貸款用作了購(gòu)房或提前還房貸。

吳爽對(duì)上述轉(zhuǎn)貸操作不以為然：“聽(tīng)小道消息，確實(shí)有客戶有這樣的想法，不排除有的客戶可能確實(shí)手續(xù)做得‘精益求精’而成功的。但是個(gè)人并不建議，不管是房抵消費(fèi)貸還是房抵經(jīng)營(yíng)貸，按規(guī)定都禁止流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，后續(xù)系統(tǒng)也會(huì)監(jiān)控它的流向，不能用來(lái)還房貸或者買房?！?/p>

各地監(jiān)管層近期對(duì)于“轉(zhuǎn)貸”背后的風(fēng)險(xiǎn)給予了頻繁提醒。比如2月21日，山東省地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布“關(guān)于提前還貸、轉(zhuǎn)貸存在風(fēng)險(xiǎn)的提示”，提醒廣大消費(fèi)者是否提前還貸應(yīng)算好經(jīng)濟(jì)賬、不盲聽(tīng)盲信盲從。2月17日，銀保監(jiān)會(huì)公告對(duì)中國(guó)銀行、民生銀行、渤海銀行等五家金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員依法作出行政處罰決定，合計(jì)罰沒(méi)約3.88億元。處罰案由包括小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域、違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款等違法違規(guī)行為。

“‘轉(zhuǎn)貸’現(xiàn)象之所以一直在樓市潛行，是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸往往比購(gòu)房貸利率要低，所以一些群體盯上了利率差額，甚至不乏一些銀行也在私下參與，形成了一個(gè)個(gè)利益鏈條?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣向《紅周刊》表示。

據(jù)王玉臣介紹：“這種做法是明令禁止、違法違規(guī)的。首先，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，不是錢到手了想怎么花就怎么花。經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，這種貸款是給中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惠民舉措，明令禁止流入樓市；其次，這種行為對(duì)購(gòu)房人有不小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

他補(bǔ)充道，在轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的時(shí)候，不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款，此時(shí)還會(huì)產(chǎn)生新的成本，且過(guò)橋貸款的利率往往高于銀行貸款利率，一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題不能及時(shí)償還，無(wú)疑會(huì)適得其反。而對(duì)于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出也會(huì)面臨被處罰，嚴(yán)重者還可能會(huì)涉及到刑事犯罪問(wèn)題。

銀行股資產(chǎn)質(zhì)量受關(guān)注

短期承壓長(zhǎng)期企穩(wěn)

個(gè)人住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，提前還貸可能會(huì)侵蝕銀行的部分未來(lái)收益；而違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”則會(huì)考驗(yàn)銀行的風(fēng)控能力。當(dāng)前，有分析認(rèn)為，銀行控制釋放提前還款額度，原因之一是不愿“讓利”。

思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝向《紅周刊》就此表示，目前銀行層面沒(méi)有披露具體的提前還貸金額，不過(guò)無(wú)風(fēng)不起浪，從市場(chǎng)反饋看，最近提前還房貸應(yīng)該已經(jīng)具備一定規(guī)模。在他看來(lái)，引發(fā)提前還貸的根本原因是利差，存量房貸利率多數(shù)在5%～6%以上的高位，對(duì)比之下經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸3%點(diǎn)多的利率具有吸引力，而這也是提前還貸現(xiàn)象不可控制性的原因：“只要有利差壓力就會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象?！?/p>

他分析認(rèn)為：“由于主要涉及存量房市場(chǎng)，因此提前還貸潮對(duì)樓市影響并不大。不過(guò)，提前還貸并不是銀行樂(lè)意見(jiàn)到的，這會(huì)直接影響銀行收益，銀行股走勢(shì)在短期內(nèi)也會(huì)受影響?！?/p>

目前，個(gè)人住房貸款在各銀行總貸款中占比較高。以“工農(nóng)中交建郵”國(guó)有六大行為例，截至2022年中期，六大銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模在發(fā)放貸款總額中的占比均超過(guò)20%。其中，郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款規(guī)模占比最大，其2.23萬(wàn)億元的個(gè)人住房貸款金額在發(fā)放貸款和墊款總額中的占比達(dá)32%。（見(jiàn)附表）

與此同時(shí)，伴隨行業(yè)凈息差整體處于下行通道，銀行凈利息收益率也整體在收縮。據(jù)iFind數(shù)據(jù)，截至2022年第三季度，42家A股上市銀行的凈息差平均值、中位數(shù)均為1.96%，較上年同期同時(shí)收縮10個(gè)BP。其中，僅南京銀行、貴陽(yáng)銀行、常熟銀行、鄭州銀行、江陰銀行、紫金銀行、江蘇銀行7家銀行凈息差有所上升。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)須就“提前還房貸”對(duì)銀行資產(chǎn)變化作過(guò)度解讀。洪灝表示，雖然個(gè)人住房貸款發(fā)放規(guī)模普遍占比銀行貸款總額超過(guò)兩成，但是并不意味著這批貸款都可以提前歸還，另外，目前個(gè)人住房貸款余額與往年相比依舊處在高位。

據(jù)央行發(fā)布《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2022年個(gè)人住房貸款余額達(dá)38.8萬(wàn)億元，增速較上年末低10個(gè)百分點(diǎn)，但仍同比增長(zhǎng)1.2%。

在周茂華看來(lái)，近期部分客戶提前還貸可能對(duì)少數(shù)銀行的短期盈利構(gòu)成一定擾動(dòng)，但中長(zhǎng)期影響有限。而房貸雖是部分銀行的重要資產(chǎn)之一，但并非主導(dǎo)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇跡象，有望重返平穩(wěn)健康發(fā)展軌道?！皬臍v史經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)內(nèi)也經(jīng)歷過(guò)不少的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)波動(dòng)，但銀行整體保持良好盈利態(tài)勢(shì)?！彼麑?duì)此表示，“影響銀行整體盈利的因素中最為重要的就是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，銀行在較長(zhǎng)一段時(shí)期仍是融資主要渠道，且隨著銀行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，能夠推動(dòng)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化和經(jīng)營(yíng)能力提升?！?/p>

洪灝指出，“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)初購(gòu)房合同約定了可以提前還款，那么現(xiàn)階段就應(yīng)該提供好對(duì)應(yīng)的服務(wù)渠道?，F(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)降存量房貸利率的呼聲也是有問(wèn)題，還是應(yīng)該遵守合同、尊重契約的?！?/p>

（本文已刊發(fā)于2月25日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

標(biāo)簽： 提前還貸