（原標(biāo)題：地產(chǎn)股上漲多是佯攻行情）

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紅周刊 特約 | 玄鐵

謹(jǐn)慎來(lái)看，股市樓市雖然同為結(jié)構(gòu)性行情，股市核心資產(chǎn)新陳代謝較快，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的長(zhǎng)牛市格局并未改變。

誰(shuí)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表？

樓市和股市的最大不同，是樓市權(quán)重盤(pán)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超多數(shù)三四線(xiàn)城市，若錯(cuò)過(guò)北上廣深樓市牛市，等同于A股“賺指數(shù)不賺錢(qián)”。1998年，中國(guó)開(kāi)啟住房市場(chǎng)化定價(jià)，深滬股市亦開(kāi)始發(fā)行公募基金，機(jī)構(gòu)主導(dǎo)式定價(jià)模式開(kāi)始盛行。樓市和股市，誰(shuí)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表？答案都不是，因?yàn)槎叨甲凡簧辖?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的步伐。過(guò)去15年里，“崩潰論”此起彼伏，依據(jù)是一線(xiàn)城市樓市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。其實(shí)，自從2007年樓市股市共振式資產(chǎn)重估行情結(jié)束以后，結(jié)構(gòu)性行情是主基調(diào)，一線(xiàn)城市虹吸全國(guó)資金，房?jī)r(jià)螺旋式上漲，不少三四線(xiàn)城市滯漲。A股同樣是局部牛市——核心資產(chǎn)300股在牛市，平庸企業(yè)3000股在猴市。

過(guò)去14年來(lái)，全國(guó)商品房每平方米的均價(jià)從1998年的2063元，上漲至2021年的10141元，累計(jì)上漲3.9倍?？墒?，房?jī)r(jià)的上漲不僅追不上居民收入增長(zhǎng)的步伐，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。全國(guó)居民人均可支配收入從1998年的5425元，上升至2021年的35128元，同比增長(zhǎng)5.48倍。中國(guó)GDP總值從1998年的7.95萬(wàn)億元，上漲至2021年的114.37萬(wàn)億元，增長(zhǎng)13.38倍?？梢哉f(shuō)，只要居民收入增長(zhǎng)持續(xù)快過(guò)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，所謂全國(guó)樓市系統(tǒng)性泡沫多半是杞人憂(yōu)天。

相比之下，滬綜指從1997年年底的1194點(diǎn)，上漲至去年底的3639點(diǎn)，僅上漲2.05倍，不僅跑輸給GDP，連CPI都未戰(zhàn)勝。

房?jī)r(jià)漲跌要看經(jīng)濟(jì)周期強(qiáng)勢(shì)

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)已在滯脹邊緣，多數(shù)國(guó)家將選擇加息治通脹，而非降息保經(jīng)濟(jì)。

本周，IMF將2022年和2023年的全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期分別下調(diào)至3.2%和2.9%，CPI增速預(yù)期分別上調(diào)至8.3%和5.7%。這或許是不最差，還可能更差。比如俄烏沖突導(dǎo)致歐洲陷入能源危機(jī)、通脹日前根深蒂固、歐美央行收緊金融環(huán)境可能會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，以及多國(guó)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)……若風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)上升，IMF預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)今明兩年增速將分別下降至2.6%和2.0%。據(jù)悉，自1970年代以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)年度增速僅有五次跌破2%。

謹(jǐn)慎來(lái)看，全球經(jīng)濟(jì)可能告別“三低一高”（低增長(zhǎng)、低通脹、低利率，股市高漲）的時(shí)代，進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)差和股市熊”的長(zhǎng)周期。當(dāng)大國(guó)經(jīng)濟(jì)同步下蹲，追趕型國(guó)家若能爆發(fā)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，則有望彎道甚至換道超車(chē)。統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)目前人均GDP只是世界平均水準(zhǔn)，而日本之所以在1990年開(kāi)始由盛轉(zhuǎn)衰，是因?yàn)樵鲩L(zhǎng)潛力已透支。

“東亞模式”的增長(zhǎng)國(guó)上限是1995年的日本。當(dāng)年，日本GDP的總量和人均分別為5.45萬(wàn)億美元和4.34萬(wàn)美元，同期美國(guó)分別為7.64萬(wàn)億美元和2.87萬(wàn)美元。日本以1.5倍于美國(guó)的人均GDP，創(chuàng)造了美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的71%。可是，到2021年，日美人均GDP分別為3.9萬(wàn)和6.93萬(wàn)美元，日本樓市股市泡沫破滅的根源在于國(guó)民收入增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)不在。

相比之下，我國(guó)2021年的GDP總量和人均值占美國(guó)的比例分別為77%和18%，勞動(dòng)力紅利仍有較大上升空間，這決定了產(chǎn)業(yè)和人口集聚城市仍有較大的房?jī)r(jià)升值空間。世行本月公布2021年高收入門(mén)檻為13205美元/人。截至2021年，以美元計(jì)價(jià)的中國(guó)人均GDP已達(dá)到12551美元/人。若到2035年進(jìn)入2.5萬(wàn)美元/人的中等發(fā)達(dá)國(guó)家門(mén)檻，僅需GDP本幣計(jì)價(jià)的實(shí)際復(fù)合增速和人民幣的年均增速分別為4%和1%，這并非高不可攀。

地產(chǎn)股跑輸房?jī)r(jià)仍是大概率事件

樂(lè)觀來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量若在未來(lái)十年內(nèi)超過(guò)美國(guó)，中國(guó)增長(zhǎng)模式將由投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，居民收入增速將趕上經(jīng)濟(jì)增速。老百姓有錢(qián)了，當(dāng)是中國(guó)資產(chǎn)重估良機(jī)，將迎來(lái)類(lèi)似今日美國(guó)資產(chǎn)擁有的所謂流動(dòng)性溢價(jià)和本幣紅利。

理想再豐滿(mǎn)，也掩蓋不了現(xiàn)實(shí)的骨感，更不能忽視短期的“剩者為王”策略。

滬綜指今年以來(lái)下跌9.81%，表現(xiàn)再度弱于全國(guó)房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)板塊指數(shù)（880482）亦趨弱，2020和2021年跌幅分別為10.65%、6.56%，今年以來(lái)截至周四繼續(xù)下跌4.05%，最新收盤(pán)點(diǎn)位較2015年的峰值縮水52%，仍在長(zhǎng)熊市周期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，已有近70個(gè)城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。悲觀者預(yù)測(cè)調(diào)控失靈，樂(lè)觀者看到底部已現(xiàn)。只是國(guó)際買(mǎi)家仍在撤離。美聯(lián)儲(chǔ)周三宣布加息75個(gè)基點(diǎn)，美國(guó)股市和樓市均進(jìn)入長(zhǎng)加息周期，在降息到來(lái)之前，不要輕易樂(lè)觀。香港內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)周四收于2526點(diǎn)，本月下跌32.5%，較2020年1月的高位大跌近7成。

謹(jǐn)慎來(lái)看，自從2016年年初失守250天K線(xiàn)以來(lái)，房地產(chǎn)板塊指數(shù)多數(shù)時(shí)間在年線(xiàn)下方運(yùn)行，其間脈沖式上漲皆被證明是佯攻行情。從中長(zhǎng)期來(lái)看，在中國(guó)故事再度響徹全球之前，房股熊市格局難改，跑輸房?jī)r(jià)仍是大概率事件。

（本文已刊發(fā)于7月30日《紅周刊》，文中觀點(diǎn)僅代表作者個(gè)人，不代表《紅周刊》立場(chǎng)，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

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