（原標(biāo)題：物業(yè)板塊聞風(fēng)上漲!行業(yè)還有多大修復(fù)空間?）

(相關(guān)資料圖)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善，物業(yè)管理板塊也聞風(fēng)上漲。

截至今日收盤，物業(yè)板塊上漲2.9%，三木集團(tuán)(000632.SZ)、中國(guó)武夷(000797.SZ)、新黃浦(600638.SH)、南國(guó)置業(yè)(002305.SZ)漲停。拉長(zhǎng)周期看，自10月31日觸底反彈以來，板塊累計(jì)上漲16%，跑贏滬深300同期10個(gè)百分點(diǎn)。超額收益明顯。

民生證券認(rèn)為，本輪物業(yè)板塊的上漲主要驅(qū)動(dòng)因素是預(yù)期的改善帶來基于PB的價(jià)值重估，體現(xiàn)為應(yīng)收賬款惡化程度有限，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)物企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力逐步予以肯定，對(duì)現(xiàn)金等資產(chǎn)端價(jià)值予以重估。

具體來看，受地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與上半年龍頭物業(yè)等事件影響，市場(chǎng)質(zhì)疑地產(chǎn)開發(fā)端調(diào)用物業(yè)現(xiàn)金流的可能性較大，部分投資者甚至對(duì)物業(yè)管理公司作出了較為極端的兩大假設(shè)，即現(xiàn)金流質(zhì)量不佳與應(yīng)收賬款端持續(xù)失血。

目前該預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，主要是由于1)近期地產(chǎn)刺激政策如“第二支箭”、“16條”、“保函”等的密集發(fā)布，在融資端對(duì)房企給予明確支持，促使市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)信心有所提升，物管行業(yè)短期內(nèi)邊際改善。

2)今年以來地產(chǎn)開發(fā)端銷售改善有限，對(duì)管理層而言，其在物企持股比例較高，且地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)好轉(zhuǎn)尚需時(shí)日，“調(diào)用物業(yè)資金救開發(fā)”的可能性持續(xù)減弱，現(xiàn)金流的質(zhì)量與關(guān)聯(lián)交易的安全性逐步為市場(chǎng)接受。

總體而言，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的擔(dān)憂逐漸緩解。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，物業(yè)公司的本質(zhì)是為已簽約管理的小匙提供基礎(chǔ)管理服務(wù)和增值服務(wù)，并因此收取一定的管理費(fèi)。物業(yè)公司目前仍處于第一階段，即規(guī)模增長(zhǎng)。而主要成長(zhǎng)來自于在管面積的增長(zhǎng)。

在管面積的增長(zhǎng)既可以是內(nèi)生于關(guān)聯(lián)房企竣工面積交付，也可以是物管公司拓展第三方開發(fā)項(xiàng)目獲得管理面積。通常物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率高，存量項(xiàng)目收入確定性強(qiáng)，因此物業(yè)公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)應(yīng)該具備較強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)周期屬性。

從歷史估值來看，物業(yè)公司2020年是疫情下的熱門賽道，而2021-2022年受地產(chǎn)板塊下挫，估值來到極低水平。

2020年疫情爆發(fā)后，物業(yè)板塊反而迎來了估值提升。一方面物業(yè)承擔(dān)為業(yè)主提供最后一公里生活服務(wù)和社匙消殺的重要任務(wù)，社匙增值服務(wù)迎來增長(zhǎng);另一方面2016-2020年關(guān)聯(lián)房企銷售陸續(xù)進(jìn)入竣工交付，推升物業(yè)公司在管面積以及對(duì)應(yīng)收入和利潤(rùn)增速。

2021年龍頭出現(xiàn)債務(wù)違約后，物業(yè)板塊估值整體下挫。物業(yè)公司和母公司房企之間的母子關(guān)聯(lián)導(dǎo)致市場(chǎng)擔(dān)心物業(yè)公司可能會(huì)成為母公司房企的融資工具。此外，母公司房企銷售持續(xù)下降，預(yù)示著未來可提供給物業(yè)公司竣工交付的面積增速會(huì)持續(xù)減弱。

截至2022年10月28日，由A+H61名個(gè)股組成的物業(yè)服務(wù)板塊市盈率(TTM)降至8.17倍，2021年同期為24.74倍。板塊估值回落至歷史最低值。

從基本面來看，物業(yè)管理公司可以分成規(guī)模成長(zhǎng)性、管理效率、收入增長(zhǎng)潛力、獨(dú)立性和利潤(rùn)穩(wěn)定性五個(gè)方面來衡量。短期地產(chǎn)行業(yè)基本面筑底未完成前，物業(yè)公司和地產(chǎn)公司受政策影響同漲同跌;地產(chǎn)行業(yè)基本面企穩(wěn)后，物業(yè)公司有望走出獨(dú)立行情，估值回歸，由業(yè)績(jī)?cè)鏊俣ā?/p>

浙商證券認(rèn)為，地產(chǎn)基本面筑底在即，物業(yè)公司還有較大修復(fù)空間。

投資機(jī)會(huì)上，民生證券指出，受益于近期地產(chǎn)開發(fā)端促進(jìn)政策密集推出，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性預(yù)期有所改善，對(duì)物企的獨(dú)立性認(rèn)知持續(xù)強(qiáng)化，物業(yè)管理行業(yè)估值有望進(jìn)一步提升。建議關(guān)注高彈性與高成長(zhǎng)兩條投資主線：

1)高彈性標(biāo)的：市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性分歧較大、PB較低、且母公司受益近期政策較多的實(shí)力物企——旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù);

2)高成長(zhǎng)標(biāo)的：業(yè)務(wù)具有強(qiáng)確定性、母公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、收入規(guī)模高增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)物企——濱江服務(wù)、新希望服務(wù)。上述公司長(zhǎng)期考慮特色增值業(yè)務(wù)成長(zhǎng)與滲透率提升，短期仍以價(jià)值重估為主。

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